Après une décennie de valorisations quasi ininterrompues, le marché immobilier suisse a traversé une période de correction entre 2023 et 2024. La hausse des taux de la BNS, la normalisation des taux hypothécaires, et une demande locative sous tension ont reconfiguré les opportunités. En 2025, le marché offre un profil différent — ni la frénésie d'avant-2022, ni la stagnation crainte par certains.
1. Ce que les taux ont vraiment changé
Le taux hypothécaire à taux fixe sur 10 ans, qui flirtait avec 1% en 2021, oscillait entre 2,2% et 2,8% en 2025 selon les établissements. C'est un changement structurel significatif pour les calculs de rendement.
Conséquences directes :
- Les prix ont baissé de 5 à 12% selon les segments et les régions entre 2022 et 2024
- Le rendement locatif brut des immeubles de rapport est repassé au-dessus de 3,5% dans certaines villes moyennes
- Les acheteurs à levier voient leur capacité d'emprunt réduite, ce qui réduit la concurrence sur certains actifs
- Les vendeurs contraints (successions, restructurations) créent des opportunités que le marché 2019–2022 n'offrait pas
2. Les marchés qui offrent encore de la valeur
Les villes moyennes et périphéries actives
Genève et Zurich restent des marchés de préservation de capital, pas de rendement. Les prix y sont soutenus par une demande structurelle (multinationales, organisations internationales) mais les rendements locatifs bruts peinent à dépasser 2,5–3%.
En revanche, des villes comme Winterthur, Bienne, Fribourg, Lucerne ou Schaffhouse offrent une combinaison plus intéressante : dynamisme économique, croissance démographique, et prix au m² encore raisonnables par rapport aux revenus locatifs.
L'immobilier commercial sélectif
Le commerce de détail souffre structurellement — éviter. En revanche, les locaux industriels et logistiques de qualité, les surfaces de bureaux en dehors des CBD, et les immeubles mixtes dans des zones en développement présentent des profils intéressants pour des investisseurs à long terme.
Règle simple : en immobilier suisse, le rendement locatif brut doit couvrir au minimum 130% du coût de financement pour qu'une opération à levier soit raisonnable. À 2,5% de taux hypothécaire, cela implique un rendement brut minimum de ~3,25%. Ces conditions sont réunies dans plusieurs segments en 2025.
3. La réglementation : ce qui a changé récemment
La Lex Koller continue de restreindre l'acquisition d'immobilier résidentiel par des personnes sans domicile en Suisse. Pour les investisseurs étrangers, la voie reste étroite — essentiellement via des fonds collectifs réglementés ou des structures spécifiques.
La réforme des règles FINMA sur les fonds immobiliers suisses (LPCC) a par ailleurs renforcé les exigences de transparence et de liquidité pour les véhicules collectifs. Cela a rationalisé le marché mais aussi écarté certains véhicules moins rigoureux.
4. Les structures d'investissement disponibles
- Achat direct : propriété pleine, contrôle total, fiscalité directe sur les revenus locatifs. Adapté aux investisseurs capitalisés avec horizon long.
- Société immobilière (SA ou Sàrl) : détention via une entité juridique, meilleure protection patrimoniale, optimisation fiscale possible via holding.
- Fonds immobiliers cotés (SIX) : liquidité quotidienne, accès diversifié, mais primes d'émission souvent élevées (10–30% sur la valeur intrinsèque).
- Fonds non cotés : moins liquides mais plus proches de la valeur réelle des actifs. Accessibles via des gérants spécialisés.
Conclusion
L'immobilier suisse reste l'une des classes d'actifs les plus solides sur le long terme — faible volatilité, protection contre l'inflation, demande structurelle dans un pays à faible construction neuve. La correction de 2023–2024 a restauré des niveaux d'entrée plus raisonnables dans plusieurs segments.
Le moment n'a pas besoin d'être parfait pour investir intelligemment. Il a besoin d'être analysé correctement.